广州进入开启“二手房参考价”时代!8月31日晚，为规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳，广州市住房和城乡建设局官网发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下称《通知》)，并且同步公布了广州首批96个住宅小区二手住房交易参考价格，引发市场关注。那么，二手房交易参考价将对广州二手房市场、房贷、首付等方面有何影响?记者进行了深入采访。

某中介店长：鼓励做二手房的工作人员转为新房或租赁市场的业务

《通知》表示，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

那么，目前情况如何?9月1日记者走访发现，多家中介门店已把房源价格表撤下来。1日下午，记者看到，位于天河区华穗路的合富置业中介店把店面房源表全撤了。位于海珠区四季天地的链家门店放置的是某一手楼盘和贝壳本身宣传海报，而此前放盘展板却被放置到店内某不起眼处。

某中介将放盘的房源表被放置屋内不起眼处

某中介店把店面房源表全撤了

不过，记者从贝壳app搜索此次首批住宅小区的部分楼盘，仍有很多楼盘的房源并未对照参考价进行自查。

提到目前有无业主降价卖房，海珠区一中介工作人员表示，刚刚珠江帝景小区里有套面积为133平方米的南向房子，该业主比较着急出售，愿意降了一百万元来卖，但是要全款。

另一中介表示，除了着急出售的业主外，目前大多数卖家都还是观望状态，毕竟政策才出来不久。

“由于目前二手房市场往下走的趋势，其交易量肯定没有以前那么多，所以我们鼓励做二手房的工作人员转为做新房或租赁市场的业务。”某中介门店的店长表示。

有银行将二手房参考价格作为按揭贷款参考依据 买家或会承担更大首付款压力

参考价发布机制会在一定程度上提高炒房客二手房的交易成本。《通知》明确，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

《通知》提及的相关机构包括了银行，其目前反应如何呢?

1日晚，记者从广发银行广州分行获悉，该行将严格按照《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》文件要求，将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一。该行开展二手住房按揭贷款，对于按揭成数的核定，在根据借款人家庭名下住房套数、婚姻状况、征信记录、收入偿债能力基础上，对二手房的价值认定一直按不超过“评估价格和网签备案合同价孰低”的原则执行。

“目前还在研究中，暂时没接到新下达的具体指引，现在对二手住房按揭业务还是按照原政策来。”某国有大行工作人员向记者表示。

记者从民生银行广州分行了解到，该行二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行，在孰低的基础上，再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录、婚姻状况、收入水平等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。例如市民购买的首套房，交易的房产评估价为105万元，网签合同的交易价为100万元，该行按揭贷款最高金额为100万元的7成，即70万元。

“在广州二手住房交易参考价格的通知出来后，部分银行立即审核了相关贷款中是否有列入名单的楼盘，凡是列入名单的，即便现在轮到放款了，也被暂停了。”有业内人士向记者透露，相信在经过一段时间的研究之后，各个银行将会陆续在放款方面落实二手住房交易参考价格的相关政策。

“目前二手房交易暂时未受到影响，可能要等到1～2个月后影响会逐步显现，或许会影响业主放盘，但让业主按照目前的参考价格来卖房，基本上是不可能的事。”某房地产中介公司的工作人员小风向记者坦言，若业主仍按照以前价格卖房，买家将会承担更大的首付款压力。以天河区某小区一套面积约70平方米的房子为例，之前均价7万元/平方米左右，如今交易参考价格为5万元/平方米。但是若卖家仍要按照原来价格(7万元/平方米)卖，本来可以通过付137万元的首付款，向银行贷款343万元(总价的7成)来购买该房产，但如今在5万元/平方米的交易参考价格之下，银行贷款为245万元(交易参考总价的7成)，买家需付的首付款将达245万元，较之前多了108万元。

此前多地已出台二手房参考价

记者梳理到，此前深圳、上海、西安、成都等多个城市推出二手房参考价等相关措施。

今年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。通知称，建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

8月16日，国家统计局公布的数据显示，深圳7月二手住宅价格指数环比下滑0.4个百分点，这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。

“今年2月份，深圳成为全国首个发布二手房参考价的城市，颁布了全市3595个住宅小区的二手住房成交参考价格，而随着各个商业银行跟进将其作为按揭贷款的参考依据，市场观望气氛骤起，而深圳二手住宅成交量也进入冰封期，从1月份的7452套下降至近几个月的3000余套。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓接受广州日报全媒体记者采访时表示，目前来看，广州发布的首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格与深圳情况类似，很多楼盘的参考价格同样只有当前市价的7到8折左右，如果同样应用到银行的按揭贷款业务当中，势必对广州的二手住房交易产生重大冲击，这在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的背景下可谓雪上加霜，市场调整和行业调整在所难免。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州建立二手住房交易参考价格发布机制，不是短期调控要求，而是长效机制建设的必然二手房监管的长效机制的重要内容就是监管系统和参考价，这是二手房调控的基础设施和平台。李宇嘉继续表示，只有建立了二手房参考价制度，才能将新房限价和二手房管控联动起来。否则，由于中心城区住房供应弹性小，二手房为主，很容易在中介和业主联合下形成局部垄断。

专家：后续广州二手房量价都有下跌的可能

“由于部分二手住房的交易参考价格与市场价格差距较大，或会使得二手住房的首付款偏高，买家难以承担，目前一手楼盘的可贷款额度高一些，其首付款相对低一些，有利于一手楼盘库存的消化。”广州资深按揭贷款专家郑大源表示。

肖文晓表示，目前广州一二手成交量的占比大概是五五开，一二手房价的联动也是非常紧密，所以二手房参考价的变化同样会传导到一手房市场。只不过新房限价在前，而二手房发布参考价在后，所以之前是新房影响二手房，现在反过来二手房又要影响新房了。

目前一手房市场如何?“周三来询问或者看盘的客户数量还是跟之前差不多，毕竟现在是工作日，要到周末才能看出差距。”黄埔区正准备入市的某楼盘的销售人员谭先生告诉记者。

此外，记者注意到，自今年4月从增值税、人才购房等角度加码调控新政后，广州二手楼市近几个月的热度已经有趋冷现象。根据广州中原研究发展部数据，7月广州二手住宅成交量(包括自助网签+中介网签)为8912宗，环比6月(7794宗)上涨14.3%。但由于二手市场6月份受到疫情影响，因此7月的成交量并不能算高，事实上，当月成交量同比大减了34.3%。

对于后市，“后续广州二手房量价都有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作也会继续被管控。”严跃进表示， “炒房致富”的心态要不得，希望通过二手房交易赚差价的做法并不可行，后续各地管控政策或继续收紧。

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